מדוע הקרן של המשכנתא יורדת לאט כל כך?
מדי פעם אנשים פונים אלי אחרי שמקבלים מהבנק את הדוח השנתי על הריבית והקרן ששילמו במשך השנה, ושואלים אותי איך יכול להיות שהם משלמים הרבה יותר ריבית מאשר קרן, והאם זה תקין🧐?
👈אני אומר להם שכן! וככה זה היום במשכנתאות לפי הריבית הקיימת בשוק.
והסיבה לכך היא שרוב המשכנתאות היום בנויות על לוח סילוקין שנקרא שפיצר, שזה אומר שההחזר החודשי שבנוי מקרן פלוס ריבית ישאר אחיד לאורך כל התקופה. ובהתחלה משולם יותר ריבית מאשר קרן ובהמשך ישולם יותר קרן מאשר ריבית.
ולמה?🤔
👈בגלל שהריבית שיורדת מדי חודש היא הריבית שהצטברה במשך החודש לפי הקרן שיש באותו חודש.. ולכן בחודש הראשון הריבית תהיה יותר גבוהה מהחודשים הבאים אבל לעולם ההחזר החודשי ישאר זהה, והחלק שבחודש הקודם שולם בתור ריבית, בחודש הזה ישולם בתור קרן.
👈וככל שהריבית גבוהה יותר 📈כך בהתחלה החלק של הקרן שיורד נמוך יותר...
👈 לדוגמא: משכנתא בסך מליון ל30 שנה שהריבית היא 5% החלק של הקרן יהיה 1200 והחלק של הריבית יהיה 4200 ואילו הריבית היתה 2.5% לאותה תקופה החלק של הקרן היה 1870 והחלק של הריבית יהיה 2080.
ולמה זה כך?🤔
(ולא אותו החזר על הקרן רק החלק של הריבית הוא יותר גבוהה)
👈כיון שזה מחושב לפי החזר אחיד לאורך כל התקופה כאשר ההחזר עומד על 5400 (וכמו שזה יוצא בריבית של 5%) יוצא שלקראת סוף התקופה, התשלום על החלק של הקרן יגיע ל5400. לעומת זאת כאשר ההחזר החודשי עומד על 3950 (וכמו שזה יוצא בריבית של 2.5%) יוצא שההחזר על הקרן יגיע רק עד 3950.
👈ואם כן המשמעות של זה שעל הריבית של ה5% משלמים בהמשך יותר קרן מאשר בריבית של ה2.5%, ולכן בשביל להגיע למצב שגם בריבית הנמוכה יגמרו לשלם בתוך תקופת זמן המשכנתא את סך כל המשכנתא עם אותו החזר חודשי, צריך שיצא שההחזר על הקרן בהתחלה יהיה יותר גבוה...
👈לכן תשימו ❤️ שכאשר אתם מקבלים הצעה לריבית יותר נמוכה מלבד המשמעות שתשלמו פחות ריבית כל חודש, גם הקרן שתרד כל חודש תהיה יותר גבוהה.. כך שהרווח הוא כפול💵...
👈ולכן שחושבים אם לעשות מיחזור היום או לחכות שהריביות ירדו... אחד השיקולים שגם צריך לקחת בחשבון זה הרווח גם על הקרן שיורד יותר מהר בתקופה הזאת..
👈וזה מלבד העדיפות היום לעשות מיחזור בגלל המרווחים הנמוכים שיש היום מה שלא יהיה כשהריביות ירדו.. והיתרון בזה הוא למשך כל תקופת חיי המשכנתא.. שבנקודת השינוי הבאה תתקבל ריבית יותר נמוכה מהריבית שתתקבל אילו יעשו מיחזור כשהריביות ירדו. (וכתבתי על זה כבר בעבר).
