האם עדיף להקדים תשלום מהמשכנתא לקבלן 🏠 בשביל לחסוך את מדד תשומות הבניה או עדיף לספוג את המדד ולא לשלם משכנתא.

👈בעבר כשהיו משלמים את מדד תשומות בניה היו משלמים 100% מהעליה שלו.

ולכן היו כאלה שקיבלו תוספת של 100,000 בעלות הנכס בגלל עליית המדד...

וגם הריבית היתה אז נמוכה... ולכן היה עדיף לשלם את ריבית המשכנתא ולא לספוג את עליית המדד...

אבל היום שהחוק לא מאפשר לקבלן לקחת יותר מ40% משווי הנכס ולא יותר מ50% מעליית המדד, וגם הריבית על המשכנתא עלתה, עדיף יותר לספוג את עליית המדד ולא לשלם ריבית על המשכנתא.

החישוב פשוט:                                            

גם אם נאמר שהמדד יגיע ל5%                                                                                                   

50% מזה זה 2.5%                                                                                                              

והריבית היום היא באזור ה5%                                                                                                

לכן עדיף לספוג את עליית המדד ולא לשלם את ריבית המשכנתא. 

👈אמנם כל זה באופן שאת הכסף שצריך לשלם על המשכנתא שמים בצד ופורעים ממנו חלק מעלות הנכס, או משקיעים אותו באפיקים אחרים שמניבים רווח יותר גבוה מעלית המדד. אבל מי שרק כשיש לו משכנתא הוא משאיר כסף בצד בשביל לשלם עליה. ואם אין לו משכנתא הוא יבזבז את הכסף על דברים אחרים, עדיף לו להקדים את התשלום לקבלן ולהרויח את עליית המדד. וכך גם יגמור את המשכנתא יותר מהר מאשר ימשוך את המשכנתא כשמקבל מפתח ורק אז יתחיל לשלם אותה במשך 30 שנים הבאות...

 👈אולם גם מי שלא יכול להשאיר כסף בצד, יש עוד שיקול אם כדאי להקדים את התשלום לקבלן או לאחרו, והוא לגבי הריבית שתתקבל בפועל.

מסלולי המשכנתא בנוים מעוגן (בסיס) פלוס מרווח (הרווח של הבנק), בעוד שמרווח הבנק נקבע בהסכם שנחתם עם הלווה, העוגן אינו תלוי בבנק אלא בדבר חיצוני.

המסלול של ריבית הפריים תלוי בריבית בנק ישראל. 

יש מסלולים שתלויים בריבית הממוצעת.                                                                                  

ורוב המסלולים תלויים בתשואות אגרות חוב ממשלתיות.

במשכנתא שמשולמת בפעימות (שכל פעם מושכים חלק ממנה), הריבית שתתקבל בפועל תהיה שונה בכל משיכה, מכיון שהעוגן משתנה לפחות פעם בחודש, ולכן למרות שהמרווח הוא אותו מרווח הריבית שתתקבל תהיה אחרת.

בעבר שהעוגנים היו נמוכים היה עדיף להקדים את התשלום לקבלן, ובכך להרוויח גם את עליית המדד וגם את עליית הריבית.

היום שהעוגנים גבוהים וצפויים לרדת, לפעמים יהיה עדיף להמתין עם המשיכות של המשכנתא וכך להרוויח את הריבית היותר נמוכה.

אלא שלפעמים עדיף להקדים תשלום ולהרוויח את עליית המדד מאשר להרוויח את ירידת הריבית. זה תלוי איזה מסלול משכנתא מושכים, בכמה צפוי הריבית לרדת, ובכמה צפוי המדד לעלות... בשביל זה יש יועץ שייעץ😉.