השקעות נדל"ן

אחד שאל אותי על דירה שהציעו לו להשקעה בקרית מלאכי. דירת 3 חדרים בגודל 60 מ"ר ב- 1.1שחתומה על פינוי בנוי האם העסקה שווה?🧐

👈בדקתי לו באתר מדל"ן מה מחיר הדירות באותו איזור וראיתי שממוצע מחירי הדירות בשכונה הזאת הוא 1,012,127.

ויש דירה שנמכרת באותה שכונה ב890,000...🤔

אז אמרתי לו שהעסקה לא שווה המחיר הוא מעל השוק... 📈(גם אם נתחשב בכל מיני פרמטרים שמעלים את הערך של הדירה הזאת)

👈ובקשר לזה שהיא חתומה על פינוי בינוי. אמרתי לו שקודם כל הרבה פעמים מתווכים מספרים שיש פינוי בנוי מתקדם.. וכשאתה מתקדם 🏃🏻לבדיקת הנכס, אתה רואה שאפילו לא חתמו מול היזם😬...
👈דבר נוסף באופן כללי פינוי בנוי בדרום הוא פחות אטרקטיבי.. יכול לעבור 10 שנים ועדין היזם לא התחיל את הבקשה להיתרים...

👈אמנם יש עיריות שמקדמות באופן יזום את התהליך כמו באשקלון.. אבל בדרך כלל בדרום לא מומלץ לשלם יותר כסף על דירה בגלל הצפי לעליית ערך מחמת הפינוי בנוי...

אז הוא שאל אותי מה יעשה?🤔

 אין לו אפשרות לקנות דירה יקרה במקום מגוריו ולכן מחפש דירה זולה להשקעה...

👈השבתי לו שלא חסר בדרום דירות זולות... אבל חשוב לבחור דירה שהמחיר שלה הוא מתחת לשוק ולא מעל...

וכדאי גם לרכוש במקום שיש לו גישה לשם וגם שמכיר קצת את אותו מקום... כך שיהיה לו יותר קל להתנהל מול השוכרים...

שאלה נוספת:

👈שאל אותי מישהו שזכה בפרויקט דירה בהנחה באופקים ולא מתכנן לגור בה. ורוצה לדעת איזה דירה כדאי לו לבחור בשביל שתהיה לו את התשואה הגבוהה ביותר?

👈אז קודם כל הדרך הטובה ביותר זה להתייעץ עם מתווך אמין מאותו איזור שמכיר את השכונה ויודע מה סוג האוכלוסיה שקונה שם ואיזה דירות הם בעיקר קונים, ולפי זה להחליט איזה דירה התשואה שלה תהיה הגבוהה ביותר..אבל מה לעשות שלא תמיד זה אפשרי?

👈אז אמרתי לו שאפשר לבדוק באתר נדל"ן gov או באתר מדל"ן איזה דירות הכי הרבה נמכרו באותו איזור בשוק החופשי (יש שם את כל הפרטים על העסקאות שבוצעו גם עסקאות על הנייר) וכך לדעת איזה דירות הכי מבוקשות..

👈דבר נוסף שייעצתי לו זה לחפש דירה באותו פרויקט שיש לה מיוחדת על פני דירות אחרות...
לדוגמא: מרפסת יותר גדולה משל דירות אחרות, בניין צדדי, וכל כיוצא בזה. כך שכשיגיע הזמן שירצה למכור את הדירה יהיה לו עדיפות על פני דירות אחרות וכך יוכל למכור במחיר יותר גבוהה מאשר דירות דומות.