האם עדיף לעשות מחזור משכנתא או להשקיע את הכסף בשוק ההון?

נשאלתי על מישהו שרכש דירה להשקעה, ולקח משכנתא שכולה צמודה למדד בשביל שההחזר החודשי יהיה נמוך בהתחלה, האם עדיף לו לעלות את ההחזר החודשי ולעבור ללא צמוד, וכך לחסוך כסף בעלות הכוללת, או להשאר במסלול הצמוד ואת הכסף שאמור להוסיף מדי חודש עבור השינוי ישקיע בשוק ההון?

בשביל לחשב את זה צריך לבדוק כמה צפוי לרדת מהקרן אם ישאר במסלול של הצמוד מדד לעומת כמה שצפוי לרדת מהקרן אם יעבור ללא צמוד. בנוסף לבדוק כמה צפוי לשלם במהלך השנים הבאות אם יעבור ללא צמוד לעומת מה שצפוי לשלם אם ישאר במסלול הצמוד.

ואז לראות את ההבדל בין סך התשלום שאמור לשלם בשנים הבאות לעומת ירידת הקרן הצפויה לרדת בכל מהלך, לראות את ההפרש ביניהם, וכך ניתן לבחון כמה יוצא חסכון אמיתי כשעוברים מצמוד ללא צמוד, ואז לחלק את החסכון בסכום ששולם בפועל, וכך יוצא אחוז התשואה על הסכום הזה.

 לדוגמא: במקרה ששאלו אותי היה ריבית צמודה למדד בסך 2.3%. והצעתי לשנות ללא צמוד בריבית של 4.9 (ניתן להגיע לפחות אבל בשביל ההשוואה) יצא לי שבהנחה והמדד יהיה 3% שנתי וישארו על המסלול הצמוד, הקרן לא יורדת כלל, ואם משנים ללא צמוד הקרן יורדת ב53,454.אבל התשלום הצפוי ב5 שנים הבאות בלא צמוד יהיה יותר ב40,186.זה אומר שהרווח הממשי בלהעבור מצמוד ללא צמוד זה רק 13,454.

עכשיו בשביל לדעת אם שווה לעבור מצמוד ללא צמוד או להשקיע את ההפרש בשוק ההון ולהרוויח שם.אני אקח את הרווח הממשי שהוא 13,454 ואחלק אותו בסכום ששולם בפועל בשנים הללו שהוא 40,186, שזה בעצם מבטה את הסכום שיכלו להשקיע בשוק ההון ב5 שנים הבאות, יוצא שהתשואה על הסכום הזה ל5 שנים הקרובות הוא 33%.

ועכשיו אפשר לבדוק אם שווה למחזר, כי אם היו משקיעים מדי חודש (לא את כל הסכום מהשנה הראשונה כי גם בהשקעה הזאת הסכום לא משולם מראש אלא כל חודש מעט יותר).את ההפרש בשוק ההון היו מרוויחים יותר מ33% ב-5 שנים הקרובות אז עדיף לא למחזר, ואם היו מרוויחים פחות אז עדיף לעבור ללא צמוד ולחסוך יותר.

ואז שאלו אותי שכל זה בהנחה שהמדד הוא 3% (או אם יהיה יותר אז הרווח יהיה יותר גדול) ואם יהיה פחות אז כבר לא שווה?

אז אמרתי שאם המדד יהיה פחות מ3% גם התשואות של האג"ח ממשלתי יהיו יותר נמוכות, ואז בנקודת השינוי הבאה הריבית תרד, כך שכנגד מדד יותר נמוך יש ריבית יותר נמוכה, ולכן בכל מקרה יהיה את הרווח הזה לפחות כשעוברים מצמוד ללא צמוד.